2025年上半年，在楼市回暖及北京“好房子”政策双重利好推动下，北京房地产企业推盘节奏显著加快。7月13日，据北京商报记者不完全统计，2025年上半年北京共有39个项目取得商品房预售许可证，其中3月、4月集中获批19个，占总量近五成。另据中指研究院数据，伴随新盘集中入市，北京上半年新房成交面积同比增长3%，尤其1000万—2000万元价格区间的改善型房源表现亮眼，成交套数同比激增近九成。

中指研究院指数研究部总经理曹晶晶分析称，上半年北京土地供应整体延续“城六区及轨道交通节点主导、平原多点协同”的供地策略，共成交22宗涉宅用地，预计这些优质地块接下来将形成改善型新房产品入市，为下半年新房市场提供关键支撑。

海淀区成大户

在政策效应持续释放下，2025年上半年，北京新房市场热度不断提升。2025年1—6月，普通住宅取得商品房预售许可证的项目数量共计39个，同比增长21.88%。

从整体趋势来看，3月及4月北京新房市场迎来集中取证，取证总数达19个，占总量的48.72%。5月、6月共有15个项目取证，同比提升114.29%。

中国城市房地产研究院院长谢逸枫表示，当前正处于政策刺激的落实阶段，一旦政策实现全方位落实并持续加码，房企在此节点推出楼盘、完成取证，将对销售工作形成有力助推，有助于加速销售回款进程。

政策效应持续之下，通过取证提速、加速推盘促进销售回款成为房企的共识。北京商报记者不完全统计，上半年海淀区、朝阳区、丰台区、昌平区等区域有超20个项目陆续开盘入市，批准上市套数达11287套。其中，海淀供应量最大，为4035套，丰台区、朝阳区则分别为3055套和2340套。

截至7月13日，海淀区和樾玉鸣、和樾望雲两个项目去化分别达78.6%和85.57%。此外，通州区招商云璟揽阅、朝阳区中海萬吉玖序、海淀区颐海澐颂等项目去化率均超过50%。

“今年预售证批次的增加，与2021年北京土地出让环节出台关于净现房销售面积的规定也存在关联。”合硕机构首席分析师郭毅表示，这一政策的影响自2022年起逐渐显现。一方面，陆续有地块进入现房开发阶段，且部分地块的现房比例相当高；另一方面，同一批次供地中，部分地块包含期房业态，而期房往往能较快取得预售许可。

郭毅认为，这些地块的现房部分在今年上半年集中入市，与近年供地项目期房预售的持续增加形成叠加效应。二者共同作用，不仅导致今年上半年预售证批次显著增多，也推动了新房市场迎来供应高峰。

改善型需求占比提升

根据中指研究院数据，2025年上半年北京新房成交18563套，同比增长23.89%；成交金额1459.9亿元，同比增长29.7%。其中，改善型需求占比达到47%，建筑面积120平方米以上户型成交数占比首次突破30%。

曹晶晶表示，目前北京市场刚需普遍通过购买二手房解决居住问题，前5个月500万元以下二手房成交占比超六成。而新房产品则转向满足改善性需求，房企通过优质地块获取及产品力提升，实现与二手房的差异化竞争。

中指研究院数据显示，上半年北京1000万—2000万元新房成交量保持较快增长，成交套数同比增长近九成，占比从2024年的12%提升至约19%，高端改善需求继续支撑新房市场。

从热销项目来看，上半年北京共有6个楼盘销售额超40亿元，其中海淀区有和樾玉鸣、和樾望雲、海开颐海澐颂及建发海晏4个项目。朝阳区则为2个，分别为北京宸园及中海萬吉玖序。

高端改善需求回暖一方面得益于优质地块供应量的增加；另一方面开发商同步加大了产品升级与品质提升的力度，带动了高端改善房源的竞争力。

郭毅分析称，开发商通过优化居住面积、完善功能布局、升级室内精装标准及社区配套等全维度改进，精准契合了改善型购房者的核心需求。这种对居住体验的全面提升，有效激发了置换需求，促使购房者更愿意在此时置换房产，最终推动成交出现明显回暖。

政策与产品创新协同发力

根据中指研究院数据，自2025年2月北京新房市场成交面积连续5个月同比上涨。上半年，北京新房累计成交267.45万平方米，同比增长3%。

成交面积提升的背后，政策端的持续优化调整起到了支撑作用。北京商报记者梳理发现，在土地供应端，北京在年初就明确优先向轨道交通站点和就业密集地区供应住宅用地。此后，海淀、朝阳、丰台等多个区域地块均位于地铁周边，并且生活设施配套完善。

优化土地供应的同时，“好房子”政策的出台为新房带来了品质标准的提升，进一步带动了市场的升温。例如，中海丽金府、中海丽泽叁号院、北京城建国誉颂等多个“好房子”项目得房率均突破90%，并且“好房子”项目在全屋智能配置及适老设施建设方面也有所增加。

上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，“好房子”政策为北京市场提供了更加丰富的居住产品线，进一步满足人民群众多元化的居住需求，在满足不同消费者需求的同时，促进供求平衡。随着住房品质的提升，购房者的入市节奏进一步加快。

7月10日，北京发布《北京市深化改革提振消费专项行动方案》。其中再次强调，优先向轨道交通站点和就业密集地区供应住宅用地，完善“保障+市场”住房供应体系。并且，继续推进室内全智能装配一体化和全屋智能物联。

在政策端的持续助力下，产品端的开发商仍需不断创新。郭毅指出，开发商需进一步提升产品打造能力，加大研发投入力度，并努力呈现超越预期、突破价格水准线的产品力。只有让购房者切实体验到项目的“超配”价值与物超所值，单个项目才能实现热销。

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